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改判开发商给付村委会1620万,全因为它!
发布时间:2022-01-13

改判开发商给付村委会1620万,全因为它! 第1张

村委会是啥?村委会全称是村民委员会,说到委员会总是很神秘,可能跟行政机关有关联,感觉跟权力挂钩。

  实质上村委会是什么呢?基层群众性自治组织。不是行政机构,也不是普通的公司或者事业单位。

  这么神秘?那我跟村委会签订的合作开发协议,到底有效没有效呢?

  合作开发协议,也即是合同,属于私法领域,意思自治为原则,也即是双方自愿达成合意,可以是书面形式、口头形式和其他形式。

根据我国的合同法规定第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

满足上述条件之一,合同就无效。

  前四条很好理解。第五条没有具体的内容,是兜底条款。

  那么就要说到村委会的特殊性,即属于法律、行政法规的强制性规定的内容呢?

我们看一则最高院案例:

  浙江省乐清市乐城镇石马村村民委员会与浙江顺益房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷上诉案,最高人民法院作为二审的终审判决,代表最高级别的审判。

  该案中,2003年1月,村委会集体所有的土地700余亩被乐清市国土资源局征用,乐清市国土资源局返还村委会留用地指标70亩,其中包括双方讼争的C-c41地块(以下简称7号地块),作为村委会从事开发经营、兴办企业及村民住宅用地。

  经过村委会村民代表会议讨论后,村委会与汇通公司先后于2003年8月30日、9月9日、10月16日签订了三份协议书。

  8月30日的协议书载明,双方就7号地块(约12.27亩,以附图为准)挂牌出让有关问题达成如下协议:

  1.确保村委会该地块土地出让净值5000万元,即无论汇通公司以任何价格取得该地,均应净付给村委会5000万元。涉及该地块的政策等规定及政策或其他一切因素的变化而产生的任何权利与义务均与村委会无关。

  2.若挂牌出让时其他公司取得该地块,村委会净得出让金少于5000万元,不足部分由汇通公司补足;村委会净得出让金多于5000万元,多余部分双方各半分成。

  3.本协议签订后,汇通公司于2003年9月10日前付给村委会保证金3000万元(包括已收700万元),挂牌结束后多退少补。汇通公司承诺本协议签订后约6个月完成该地块出让。

  4.本协议双方各执一份为凭。

  9月9日的协议书载明,村委会承诺拥有7号地块合法使用权,面积约为12.27亩,经村民代表大会决议,决定与汇通公司合作开发。为此,双方就相关事宜形成协议如下:

  1.村委会提供上述土地使用权,汇通公司提供资金、技术、管理经营资源等为主进行开发事宜,双方共同开发上述土地,然后按约定比例分成。

  2.为表示合作诚意,汇通公司先行支付3000万元前期资金到村委会账户,用于处理前期合作的相关费用等。

  3.汇通公司即日起抽调组织人员,对土地进行勘察、测量、设计,完成相关经营技术数据和图纸,并进行必要的策划和广告,以提升该地块的商业价值。

  4.合作的相关详细事宜,另行协商。在详细协议达成前,双方合作事宜必须不停止执行。

  2003年10月16日的协议书载明,村委会拥有一块被国家征用的返回地,面积约为12.27亩,规划编号为7号地块。对该地块,村委会承诺持有合法使用权。

  1.为了使双方合作事务继续下去,汇通公司参与乐清市土地主管机关就上述地块挂牌出让的竞投。

  如由汇通公司取得该地块权属,鉴于双方合作前汇通公司投入人、财等使地价上升等因素,双方约定:不论土地主管机关挂牌出让后返给村委会多少数额的土地出让款项,村委会净得额为5000万元,多余部分作为汇通公司此前合作过程的投入和努力的受益分成,此款连同汇通公司已付村委会的3000万元,由村委会一并返回给汇通公司。返回时间为村委会收到土地主管机关出让款项的七天内,否则,按日万分之十支付违约金。同时,汇通公司如支付土地主管机关出让款资金紧张,则可以提前要求村委会返回原所交的3000万元,村委会应予支持。

  2.如挂牌出让由其他单位取得上述地块权属,则村委会返还汇通公司已投入支付的3000万元。同时,乐清市土地主管机关返回村委会的土地出让款额超过5000万元的,超出部分属双方前期合作的收益,双方各半分享,村委会应支付汇通公司享有的一半份额,支付时间及违约的条款同于第一条。

  3.汇通公司五条件保证,鉴于汇通公司曾承诺经设计策划并进行合作开发的土地总地价将达到5000万元,而此承诺作为村委会同意合作的前提,因此,如土地主管机关返回村委会款项少于5000万元,则汇通公司保证补足,兑现承诺。否则承担违约金3000万元。

  4.协议达成前的双方所作口头、书面协议均作废,以本协议为准。

  5.不论何种情形出现,双方就上述利益数额确定方案,对双方具有不可撤销的效力,如协议条款因故无效,则条款的有关数额转为同额赔偿款。

  这一切看起来都没有毛病,但是一二审的判决的金额相差1620万元。而金额相差如此之大的原因在于法院对这三份协议的认定,特别是双方签订的2003年10月16日协议书是否有效问题。

  若是2003年10月16日签订的协议有效,那么村委会无权要求开发商再给付的问题。若是2003年10月16日签订的协议无效,那么又以哪一份协议为依据。

  最高人民法院认为,村委会召开村民代表大会后,双方当事人签订的是8月30日协议书。而双方于10月16日签订协议书之前,村委会没有再召开村民代表大会。

  虽然两个协议书在约定的给付村委会土地出让款额及挂牌出让后出现的情况如何处理等内容上大致相同,但8月30日协议书没有明确约定竞标多于5000万元部分由村委会全部返回给顺益公司的内容,村民代表大会决议也没有此项内容。

  因此,10月16日协议书作为一个新协议,没有证据证明已经村民代表大会同意 。开发商称10月16日协议书是经过村民代表大会决议而签订的事实依据不足,故该协议应认定无效。一审判决认定10月16日协议书有效是错误的,应予纠正。

  顺益公司提供的村民代表大会的会议记录,仅能证明8月30日协议书是经村民代表大会决议后签订的。根据村委会会议记录证明,2003年8月29日村委会召开了村民代表大会,到会人员72人,签名同意会议决议的71人,弃权1人。

  从会议召开的程序看,符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第十八条的法律规定,而且8月30日协议书约定与村民代表大会决议内容基本上是一致的,即确保村委会取得净地款5000万元,对顺益公司中标后超出5000万元的部分如何处理均没有明确意见。

  因此,8月30日双方所签订的协议书内容是经过村民代表大会讨论决定的,符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条的规定,故该协议书应认定为有效。

  这个案子的改判在于协议书的签订是否通过了村民代表大会的同意,形成决议。因此合作开发协议及框架,涉及到协议是否有效,以及未来合作的方向、合法性,切莫草率行事。